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Información para los inquilinos


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Conseguir reparaciones en viviendas publicas

Vivienda publica en San Francisco es diferente que otras formas de apartamentos. Vivienda publica no está bajo ley de “rent control” (control de alquiler). Está bajo ley federal. Por lo tanto Ud. no puede presentar peticiones a la mesa de alquiler.

Sin embargo, Ud. tiene el derecho de vivir en un apartmento habitable bajo ley federal. El dueño tiene que hacer reparacciones y maintener el apartamento libre de cucarachas, hormigas, chinches, etc.

PRIMER PASO: Escribir al manager sobre los problemas.
Primero, escribe una carta al dueño. Guarde una copia para su record. Muchos edificos tienen un formulario de pedido para las reparacciones. No se olvide firmar y poner la fecha. Tome copia para Ud. and luego mande o lleva la carta/forumlario de persona al manager. Pide una respuesta entre 3-10 días segun la urgencia del problema.

SEGUNDO PASO: llamar el número para mantenimiento de la autoridad de vivienda.
El manager debe informar el departamento de mantenimiento que su queja ha sido presentada. Si las reparaciones no se hacen pronto, Ud. puede llamar directamente el número de mantenimiento al 715-3100. Pide un número de orden de trabajo para que pueda seguir el pedido. Si no ha podido reportar las reparaciones, llama el jefe de mantenimiento Ron Fazio al 732-3252. Si Ud. no habla inglés, llama 345-0123.

Reparaciones de emergencia y situaciones peligrosas o insalubres deben ser resueltas en 24 horas. Otras reparaciones debe ser complidas en 30 dias.

TERCER PASO: Llamar las autoridades encargadas del código de vivienda.
Si qualquier problema relacionado con la salud (cucarachas, ratas, hongos, chinches, etc.) que no se resuelve pronto, llame el departamento de salud al 252-3805 y pide una inspección. Un inspector vendrá a su apartamento para hacer complir el código de salud de San Francisco.

Si Ud. tiene problemas con el edificio, por ejemplo problemas de plomeria o electricidad, pisos o paredes mal mantenidas, que el dueño no hace pronto, llame también al departamento de las inspecciones al 558-6220. DBI tiene autoridad sobre todas las viviendas publicas en la ciudad. Ellos coordinarán con la autoridad de vivienda para asequrar que se hacen las reparaciones.

CUARTO PASO: Presentar su queja al City Attorney.
La oficina del City Attorney tiene una línea de teléfono para reportar violaciones del código de vivienda. Llame al: 554-3977.

QUINTO PASO: Contactar el Comité Pro- Derechos de San Francisco.
La Comité Pro-Derechos de Vivienda es una organización privada sin fines de ganancia. La Comité brinda consejos y ayuda a los inquilinos de San Francisco gratis.

Comité Pro-Derechos de Vivienda de San Francisco
427 South Van Ness/15th
415-703-8644
lunes a jueves, 1-5pm.

IMPORTANTE
No detenga la renta a menos que tiene consejo de un abogado.
Si quisiera consultar un abogado para más información sobre detener la renta o demandarle al dueño, vea nuestra lista de recursos legales para inquilinos de viviendas subsidizadas. También puede contactar un consejero de Comité Pro-Derechos de Vivienda. Comuniquese con el dueño por escrito. Mantenga copias de todas comunicaciones con el dueño.
El edifico ha sido vendido.
¿Que pasa ahora?
Si vive en un apartmento bajo ley de control de alquiler, entonces nada pasa. Él dueño nuevo tiene las mismas responsibilidades como el dueño anterior. Él no puede aumentar la renta (a menos de que quiera aumentarla para años que el dueño anterior no subió la renta, un proceso que se llama “banking”). No puede cambiar los terminos del contrato sin su consentimiento. No puede desalojarle excepto por una causa justa. No puede desolojarle simplemente porque se vende el edificio.

aumentando la renta
El dueño nuevo no puede aumentar la renta a menos de que el dueño anterior no subió la renta cada año. Puede cobrar esos aumentos cuando quiere. Si el dueño nuevo le da una notificación de un aumento de la renta por “banking,” llevela a nuestra oficina. Podemos determinar si la notificación es legal. Para un aumento de 10% o mas, el dueño tiene que darle 60 días antes de que tendra que comenzar pagar la cantidad nueva. Para aumentos de menos que 10%, el dueño sólo tiene que darle 30 días.

desalojos
Un dueño nuevo tiene que seguir las mismas reglas como el dueño anterior. No puede desalojarle excepto por una causa justa (vea la lista bajo "causa justa"). Incluyen: no pagar la renta, violar una condición del contrato, causar daño a la unidad, etc. Desafortunadamente, hay dos causas justas que un dueño nuevo puede usar para desalojarle. Incluyen:
✔Si el dueño nuevo quiere mudarse en su apartamento o que un miembro de su familia ocupe su unidad. Si el dueño quiere hacer eso, tiene que darle una notificación de 60 días.
✔Si el dueño no quiera ser un dueño nada mas, entonces puede hacer un desalojo que se llama “Ellis.” El acto de Ellis es ley estatal. Para desolojar bajo Ellis, el dueño tiene que dar a un inquilino 120 días para mudarse a menos de que es mayor o descapacitado. Los mayores y los descapacitados reciben un año.

el formulario se llama “estoppel”
Cuando se vende su edificio, recibirá un formulario se llama “estoppel.” Es una encuesta que busca información sobre Ud. and todas las personas que viven en su apartamento. Bajo la ley no se require que llenar la forma. Es importante que llene la forma que acompañe el estoppel. Esta forma busca saber si Ud. tiene protección contra desalojo porque Ud. es mayor o descapacitado. Llene esta formulario si califique.
Si elige que no llena el estoppel, entonces recomendamos que ponga por escrito todos los acuerdos orales que tiene con el dueño. Por exemplo, si su contrato dice “no mascotas” y el dueño siempre le permite que tiene una mascota, entonces es importante que informa el dueño nuevo de esto. Si no le informa, el dueño nuevo posiblemente podría desalojarle por tenerla.
Ponga por escrito: “Soy (su nombre), vivo (su dirección), pago (cantidad) en renta, tengo una gatita (or perrito), etc.”
Si necesita mas información, venga a nuestra oficina, Lunes a Jueves, 1-5pm, para recibir un consejo.
mostrando el apartamento
El dueño tiene el derecho de mostrar el edificio cuando se lo vende. Si Ud trata de pararle de mostrarlo, entonces podria ser desalojado bajo la ley de control de alquiler (causa justa numero 6). Sin embargo, puede negociar para un tiempo diferente. Bajo la ley de California (código civil 1954) el dueño debería mostrar el edificio durante las horas de negocio (9am-5pm). Le tiene que dar notificación de 24 horas por escrito. Puede decir, “Eso tiempo no es bueno para mi. Puede cambiarlo a otra hora que sería mejor para mi?”

ejecución
Que pasa si mi casa está ejecutado por el banco? Si su apartmento es bajo la ley de control de alquiler, nada pasa. Pagará renta al banco.



la ordenanza de alquiler
La ordenanza de alquiler es administrada por la Junta de Alquiler. Todos los apartamentos construidos antes de Junio 1979 estan sujetos a la ordenanza de alquiler menos los que estan subvencionados por el gobierno, edificio de alquiler sin ganancia, y propiedades institucionales. Casas con solamente una familia no son bajo esta ley. Condominios serian or no serian bajo la ley. Los inquilinos que residen en hoteles residenciales son sujetos a la ordenanza de alquiler despues de ocupar la misma unidad mas de 32 dias.

causa justa

Segun el articulo 37.9(a) de la ordenanza de alquiler de San Francisco, dueños deben tener "causa justa" para desalojar los inquilinos que viven en unidades sujetos a las leyes anteriores. Las causas justas para desalojo incluyen:
  1. No pagar la renta.
  2. Violacion de una obligación legal segun el contrato de arrendamiento, por ejemplo, pagando el alquiler tarde habitualmente.
  3. El inquilino es un latoso y molesta a otros inquilinos o hace daño a la propiedad.
  4. El dueño o un miembro de su familia quiere moverse al apartamento (vea baja "OMI").
  5. El propietario quiere hacer mejoramientos capitales que requiren que el inquilino salga del apartamento temporadamente.
  6. El inquilino esta usando el apartamento para motivos ilegales, por ejemplo la venta de drogas.
  7. El inquilino rechaza renovar un contrato de arrendamiento que es lo mismo materialmente.
  8. El inquilino rechaza aceso al dueño requirido por la ley local or del estado.
  9. El propietario desea vender el apartamento segun las reglas de condominios del Ordenanza de Subdivision de SF.
  10. El dueño desea rehabilitar sustancialmente o reconstruir completamente al apartamento.
  11. El propietario desea demoller o quitar permanentemente el apartamento del mercado de alquiler (Acto de Ellis, ley estado).

el dueno quiere mudarse a la casa
El dueño de un apartamento puede recuperar posesion del apartamento si desea hacerlo su lugar principal de residencia por 36 meses continuamente. Dueños también pueden ejercer este derecho por su familiar cerca, como padres, abuelos, hijos, nietos, hermanos, esposos y familia de esposos. Si la propiedad fue vendido despues del 21 de Febrero 1991, el dueño debe tener a lo menos de 25% interes recordado en la propiedad para hacer este tipo de desalojo. Si la propiedad no ha cambiado manos desde el 21 de Febrero 1991, el dueño solamente necesita 10% interes recordado para hacer este tipo de desalojo. Una noticia de desalojo para un desalojo de OMI debe decir el suma de interes que el dueño tiene en la propiedad, el nombre y la relación de la persona que se mueve al apartamento, y que el inquilino puede conseguir consejo de la Junta de Alquiler. Si Ud. recibe una noticia de desalojo de OMI: aLlama a la Oficina de Registros de City Hall para verificar que el dueño tiene el interes requido en la propiedad.
Llama a la Oficina del Assesor para descubrir adonde vive el dueño o al persona que se va a mover al apartamento. Si el dueño tiene otra residencia principal tal vez Ud. puede discutir que el/ella verdaderamente no intiende vivir en su apartamento.

  1. Averique si hay otros apartamentos comparables en su edificio que son vacios o serán vacios antes que su noticia de desalojo expire.
  2. Si todo está en orden, trata de negociar con su propietario para pagarse el costo de la movida o darse mas tiempo para moverse.
  3. Si se puede consequir consejo legal, abagados con experiencia en esta area de la ley pueden ayudarte decidir si Ud. tiene un buen causo.
  4. Verifica con los vecinos que el propietario mueve al apartamento despues que Ud. sale.

desalojos de mejoramientos capitales
Un dueño pueden pedir al inquilino que se sale temporadamente del apartamento para hacer un "desalojo de mejoramientos capitales" al edificio. El propietario tiene que obtener todos los permitos necesarios antes que dar al inquilino una noticia de 30 dias para desocupar el apartamento. El trabajo no puede durar mas que 90 dias.
El propietario tiene que pagar hasta $1,000 en costos de mover. El inquilino debe ser notificado cuando el apartamento está listo para reocupacíon si el inquilino advise al dueño antes de moverse que desea reocupar el apartamento. Propietarios no pueden augmenar el alquiler para pagar el costo de hacer mejoramientos hasta que el Junta de Alquiler tiene una audiencia y lo aproba.

el dueño no puede
Un desalojo es un proceso legal que necesita la demanda de la corte. Dueños no pueden desalojar inquilinos sin tener una demanda de la corte. Ellos no pueden apagar las luces o cambiar las cerraduras. Si el dueño trata de usar algunos de estos tacticos para echarle de su apartamento, Ud. puede:
  1. Llama a la policia inmediatamente (553-0123). Segun el Código Penal 428, el dueño es culpable de un crimen y pueden ser detenido.
   2. Si sus utilidades estan apagadas, llama la compañia de utilidades y pidela que las prenden.
   3. Mantenga una lista de estos incidentes. Escribe una carta a el dueño diciendole que Ud. es consciente de sus derechos y que desea que el remedia la situacion sin acoso. Guarde una copia de la correspondancia porque la puede usar como testimonio en su defenso si necesita ir a la corte. Segun la ley civil de California 789.3 puede demandar a su dueño por daños punitivos. Contacta a un abogado.

desalojos retaliatorios
Segun la ley civil de California 1942.5 un dueño no puede tomar represalias contra su inquilino con un desalojo o por subiendo el alquiler. Si el propietario trata desalojarlo dentro seis meses despues de una acción legal Ud. tiene que afirmar sus derechos. Ud. tiene defensa contra el desalojo. Asegurase que mantiene copias de todas de sus acciones que pueden ser represalias, como cartas, noticias al Junta de Alquiler, noticias de la inspección del edificio, etc.

el processo de desalojo
Para desolojar a un inquilino, el dueño tiene que servir correctamente una noticia escrita al inquilino.

  1. Primero el dueño debe tratar de contactarse y darle la noticia a mano.
  2. Si el dueño no puede contactarle, la noticia puede ser recibida a mano por alguien que tiene mas de 18 años y vive contigo o alguien con quienUsted trabaja y una copia debe ser mandada por correo.
  3. Si el dueño no puede encontrar a alguien con quien puede dejar la noticia, se puede dejarlo en un lugar llamativo en las premisas y enviar una copia a Usted.
  4. Para apartamentos cubiertos por la Ordenanza de Alquiler, esta noticia debe decir las razones por el desalojo y que se puede conseguir consejo sobre el desalojo a la Junta de Stabilización y Arbitraje de Alquiler. Una noticia que no sigue estas reglas puede ser usado contra el desalojo, pero solamente si el inquilino responda a la noticia. El proceso legal para el desalojo empieza con una noticia del propietario de tres o trienta dias.
  5. Si el dueño amenaza de desalojar un inquilino, tiene que seguir esa amenaza con una noticia de desolojo escrita entre cinco dias. Si no sigue a una noticia escrita, el inquilino puede entablar una petición a la Junta de Inquiler por desalojo ilegal.

una noticia de 3 dias
Una noticia de tres dias para "cure or quit" puede ser dado a un inquilino que no ha pagado a la renta en tiempo o que ha violado el contrato de arrendamiento. Una noticia de tres dias es un aviso que si no paga el alquiler entre tres dias el propietario puede empezar el proceso de desalojo en la corte.
Una noticia de tres dias no significa que el dueño va a echarle del apartamento en tres dias.
La noticia debe tener escrito el suma correcto que Ud. tiene que pagar y el dueño debe aceptar el alquiler si Usted trata de pagarlo. La noticia también deber tener escrito el nombre del dueño, su dirección y numero de teléfono, si el alquiler debe ser pagado a el.

el proceso de la corte
Si el inquilino no se ha movido voluntariamente al fin de tres o 30 dias, el propietario puede entablar una demanda reconocido como "Unlawful Detainer (U.D.)" para echar a un inquilino del apartamento. Cuando le sirven con un U.D., Usted tiene cinco dias (incluyendo el fin de semana) para entablar una respuesta. Para entablar su respuesta, Ud. debe conseguir asistencia legal. Si Ud. no entabla una respuesta en tiempo, su dueño puede obtener una sentencia defecto que acelera el proceso.

  1. Despues de entablar su respuesta, la corte arreglar una conferencia para tratar de llegar a un acuerdo. Ud. y el dueño pueden presentar sus argumentos y posiblemente llegar a un acuerdo. Ud. no tienen que llegar a un acuerdo a este tiempo. Si no llegan a un acuerdo, el caso ira a un proceso con jurado.
  2. La corte puede ordenar que Ud. se mueve del apartamento solamente despues que el propietario gana en el proceso.
  3. Si el propietario gana el proceso o si Ud. no responde al U.D., el Sheriff puede poner una noticia de desalojo entre cinco dias en su puerta. Despues de cinco dias, las cerraduras pueden ser cambiadas. Si su propieda todavía está en el apartmento cuando las cerraduras son cambiadas, el propietario puede poner su propiedad en almacen y Ud. será responsable por el costo.

asistencia legal
Para responder al U.D., Ud. necesita obtener asistencia legal. Va al Eviction Defense Collaborative, 995 Market Street/6, piso 12, para obtener ayuda. Recuerde llamar lo mas pronto posible cuando recibes el U.D. Cinco dias pueden pasar rápidamente.

horario de desalojo
El horario del proceso de desalojo varia de caso a caso. Normalmente el proceso dura casi dos meses. Si Ud. no responde al U.D. entre cinco dias, sin embargo, el proceso dura menos tiempo. Si Ud. pierde el caso, su dueño va a la corte para un "writ for possession." El dueño entonces va a la oficina de Sheriff y obtiene un orden de desalojo. Solamente el Sheriff puede desalojarle. Usualmente, el viene de desalojarle Miércoles.

¿que es el comité de vivienda?
El comité pro derechos de vivienda de San Francisco es una organización que lucha para los derechos de los inquilinos. Ofrecemos consejo y otro servicios gratis para los inquilinos.